Finanzierungsfragen des Wohnungsbaues
Um die zweite Hypothek
Seitdem der Wohnungsbau in den Bereich der
Marktwirtschaft eingetreten ist, hat sich in allen
Kulturstaaten ein einheitliches Finanzierungs
schema herausgebildet, das dadurch gekennzeichnet
ist, daß nicht mehr mit Eigenkapital gebaut wird,
sondern daß Frcmdkapital aufgenommen werden
mutz. Das Fremdkapital setzt sich aus zwei Teilen
zusammen, aus der 1. Hypothek und aus dem
nachstellig gesicherten Kredit.
Für den Realkredit zur ersten Rangstelle steht
uns ein gut organisiertes Boöenkreditsystem zur
Verfügung in Form der Hypothekenbanken, der
öffentlich-rechtlichen Bodenkreditinstitute, der Spar
kassen und der Bersicherungsträger, die als An
lage der ihnen zufließenden Versicherungsprämien
auch die Form der Hypothek wählen.
Problematisch ist aber immer noch die Beschaf-
sung der 2. Hypothek. Die zahlreichen Versuche
seit der Stabilisierungszeit beweisen, wie schwierig
Beschaffung und Sicherung der nachstelligen Hypo
thekarkredite sind. Allmählich aber scheinen sich
doch große Entwicklungseinrichtnngen abzuzeich
nen, deren Verlauf nur auS einer historischen
Betrachtung erkannt werden kann.
Will man den Kreis der 2. Hypothek abstecken,
so muß man zunächst einmal die bäuerliche Neu
siedlung und den Bau von Billen oder Land
häusern ausnehmen. Die Finanzierung der bäuer
lichen Siedlung wird von der Deutschen Sied-
lungSbank betreut, die Erstellung von Villen muß
hinsichtlich der 2. Hypothek durch private Darlehen
finanziert werden. Für unsere Betrachtung bleibt
also nur die Erbauung von Wohnungen kleinerer
oder mittlerer Größe in Stadt und Land übrig.
Dem Neubau ist die Aufteilung und der Umbau
von größeren Wohnungen gleichzustellen. Vor dem
Kriege lief die 1. Hypothek bei 60 vH des Bau-
und Bodenwertes aus, die 2. Hypothek umfaßte
60 bis 80 vH des Finanzierungsvolumens. In
der Vorkriegszeit wurde die 2. Hypothek fast nur
von Privaten gegeben, es mar nicht gelungen, den
organisierten Realkredit einzuspannen. In der
Zeit nach der Inflation lief die 1. Hypothek bei
höchstens 80 vH des Bau- und Bodenwertes aus,
erklärlich aus dem Kapitalmangel und dem allge
mein erschütterten Vertrauen. Jetzt wurde die
Frage nach der 2. Hypothek ganz besonders akut.
Die öffentliche Hand mußte sich erstmalig mit
diesem Tatbestand besassen. Aus Steuermitteln
wurden die bekannten Hauszinssteuerhypotheken
gewährt, die bei 80 vH ausliefen. Allmählich gelang
es, den Anteil des erststelligcn Realkreöites zu
vergrößern, aber nicht über 40 vH hinaus. Hier
haben wir ein interessantes Beispiel für den Zu
sammenhang zwischen der Beleihungsgrenze der
1. Hypothek und den Bau- und Bodenpreisen,
letzten Endes dem gesamten Lohn- und Preisgefüge
der Volkswirtschaft. Die übersteigerten Baukosten
kamen für den realen, auf längere Zeit zu be
rechnenden Beleihungswert nicht in Frage. Weiter
war zu bedenken, daß den erhöhten Zinsleistungen
kaum gesteigerte Mietserträge gegenüberstanden.
Das alles war Grund dafür, daß sich der Anteil
der 1. Hypothek gegenüber der Vorkriegszeit ver
kleinern mußte.
Man versuchte dann, den Raum der 1. Hypothek
zu vergrößern, indem man zwischen 40 und 60 vH
Ib-Hypothekcn schaltete, für die die Gemeinde Bürg
schaft übernahm. Die wirtschaftliche Qualität dieser
Ib-Hypotheken wird an einem Beispiel klar, das
einer Arbeit von Dr. Brecht entnommen ist: Ein
Wohnblock, der vor dem Kriege einen Wert von
100 000 MM hatte, erforderte bei einem Vaukosten-
index von 180 vH 180 000 MM Posten, während
der aus lange Sicht vertretbare Beleihungswert
vielleicht nur mit 120 000 MM anzusetzen ist. Wird
das Objekt erststellig mit 40 vH jaus die Summe
von 180 000 MM bezogen) belieben, so macht das
72 000 MM aus und entspricht 60 vH des Dauer-
beleihungswertes von 120 000 MM,, Bei einer 60-
prozentigen Beleihung bilden aber die 1. und 1b-
Hypothek zusammen 80 vH des DauerbeleihungS-
wertes. Die Ib-Hypotheken waren also tatsächlich
2. Hypotheken. Denn das Wesen des erststelligen
Realkrcdites besteht darin, daß der Beleihungs
wert auf jeden Fall von den konjunkturellen
Schwankungen der Bau- und Boüenpreise unab
hängig bleibt, also in jedem Falle der Realisie-
rungswert des Grundstücks nie unter den Betrag
des gewährten Hypothekendarlehens sinkt. Der
nachstcllige Realkredit ist deshalb nur bis zu einem
Teile dinglich durch das beliehene Objekt gesichert.
also nur bis dahin echter Realkredit, während er
darüber hinaus durch Zahlungsfähigkeit und Zah
lungswilligkeit des Schuldners gesichert wird, also
Personalkredit ist. In der Deslationszeit sanken
die überhöhten Bau- und Boüenpreise, und für
die 2. Hypothek waren stabilere Verhältnisse gege
ben. Für den Eigenheimbau gewährte das Reich
2. Hypotheken, heute werden für den Kleinwoh-
nungsbau Reichsbürgschaften für 2. Hypotheken
übernommen. Einen Schritt sind mir wenigstens
insofern weitergekommen, als das Volumen der
2. Hypothek fest umrissen ist: sie liegt regelmäßig
zwischen SO und 75 vH der Bau- und Bodenwerte.
Eine größenordnungsmäßige Vorstellung von
der 2. Hypothek geben Schätzungen für die Vor
kriegszeit, danach betrug die Belastung des städti
schen Grundbesitzes rund 50 Milliarden, wovon
34 Milliarden erststellig und 16 Milliarden zmeit-
stellig gesichert waren. Die Bedeutung der zweiten
Hypothek ist heutzutage so groß, daß mit ihrer
Gewährung das gesamte Wohnungsbauprogramm
steht und fällt.
Unser Rückblick hat uns ein Dreifaches gezeigt:
der nachstellige Hypothekarkredit ist eine Frage der
Reich sb Knkarrsrveis
vom 30. Mai
Zusammenfall von Monatsende,
Lohnzahlnngstag und Pfingsten.
Der Ausweis der Reichsbank vom 30. Mai zeigt
eine starke Ultimobcanspruchung, die sich in einer
Zunahme der gesamten Kapitalanlagen in Wechseln.
Schecks, Lombards und Wertpapieren um 584 Mill.
Mm auf 5242 Mill. MM niederschlägt. Das ist noch
etwas mehr als zum April - Ultimo, zu dem
563 Mill. MM MM eingereicht wurden. Berücksich
tigt man, daß im Laufe des Aprils nur 70,5 Pro
zent der Ultimobelastung abgedeckt worben sind, so
erklärt sich hieraus, daß die absolute Höhe der Ka
pitalanlage-Konten rund 186 Mill. MM über dem
Vormonat liegt, wobei die Bewegung aus dem
Wechsel- und Scheckkonto noch größer ist. Hier liegt
der Gesamtbestand von jetzt 4606 Mill. MM 253 Mill.
MM höher als im Vormonat und übersteigt den
Vorjahrsbestand um 874 Mill. MM.
Diese ausgeprägten Rückgriffe aus die Reichsbank
erklären sich neben den allgemeinen wirtschaftlichen
Gründen, vor allem dem saisonmäßigen Konjunk
turanstieg, auch durch technische Momente. Sowohl
der April- als auch der Mai-Ultimo sielen auf
Lohnzahlungstage, und diesmal kamen noch die be
sonderen Ansprüche aus den Vorbereitungen zum
Pfingstfest hinzu. Diese Umstände erklären auch die
Ausweitung des Zahlungsmittelumlaufes zum
Mai-Ende um 580 auf 6440 Mill. MM gegenüber
der Vorwoche. Dagegen liegt der Umlauf gegen den
April-Ultimo nur 89 Mill. MM höher. Gegen das
Vorjahr sind allerdings 530 Mill. MM mehr Zah
lungsmittel im Verkehr.
Der Hauptteil der Einreichungen entfällt mit
524 Mill. MM auf Wechsel und Schecks, während
Reichsschatzwechsel um 36 Mill. MM. und die Lom-
bardforüerungen um 24 Mill. MM höher liegen.
Auf den Wertpapierkonten sind wesentliche Verän
derungen nicht eingetreten. Die Girogclder zeigen
diesmal im Gegensatz zu der üblichen Beivcgung
am Monatsende einen Rückgang um rund 18 Mill.
MM. Er entfällt über diese Summe hinaus auf die
öffentlichen Mittel, während die privaten Gelder
noch etwas zugenommen haben. Dabei ist zu berück
sichtigen, daß diesmal die Ultimovorsorge schon im
Ausweis über die dritte Monatswoche einen Nie
derschlag durch Neueinlagen von 87 Mill. MM ge
funden hatte.
Immerhin liegen die sonstigen täglich fälligen
Vrbindlichkeiten etwa 60 Mill. MM höher als vor
einem Monat. Bei dem Rückgang der sonstigen
Aktiven ist auf den Abgang von 14,2 Mill. MM aus
in den Verkehr geflossenen Rentenbankscheinen zu
verweisen, während der Rest auf verschiedene klei
nere durchlaufende Posten, die auch die Zunahme
der sonstigen Passiva erklärten, zurückzuführen ist.
Die Goldbestände zeigen diesmal eine Vermin
derung um rund 2 Mill. MM. Es handelt sich um
Abgaben der in den Vorwochen im Ausland ange
schafften Goldmengen zur Sicherstellung notwen
diger Einfuhr. Die Gesamtbestände an Gold und
deckungsfähigen Devisen sind damit auf 75,4 Mill.
MM zurückgegangen.
Eine Reichsgerichtsentscheidung.
Leipzig, 28. Mai. Im Prozeß der Kreissparkasse
Aachen gegen den Deutschen Sparkassen- und Giro
verband in Berlin um die Verpflichtung des be
klagten Verbandes aus seiner 1826 in Amerika auf
gelegten Dollaranleihe hat heute der Vierte Zivil
senat des Reichsgerichts die Revision des beklagten
Verbandes zurückgewiesen. Praktisch ist damit die
Feststellung des Kammergerichts Berlin rechts
kräftigt bestätigt, daß der Sparkassen- und Girover
band verpflichtet ist in deutschen Händen befindliche
Dollarbonds aus dieser Anleihe zum Dollarkurs
von 4,20 MM einzulösen.
Die Ausfuhr an Schlachtrindern
aus Dänemark nach Deutschland
hat in der Zeit von Neujahr bis zum 24. Mai
66127 Stück betragen gegen 80 360 Stück im Vor
jahr. Das sind also wöchentlich rund 6000 gegen
3500 im Vorjahr. Mit dem 1. Juni trat eine Be
stimmung in Kraft, wonach gemäß dem deutsch
dänischen Handelsabkommen die Einfuhr von
Schlachtrindern nach Deutschland bis zum 1. Sep
tember auf etwa 3000 Stück wöchentlich einge
schränkt werden soll.
Kapitalbeschaffung und der Kapitalverteilung, er ifl
weiter eine Frage der Sicherung — wir haben
gesehen, daß der nachstellige Hypothekarkredit nicht
voll und ganz auch Realkredit ist — und letztlich
haben wir gesehen, daß sich die öffentliche Hand
eingeschaltet hat.
Bevor wir auf Beispiele von Maßnahmen, die
mangels einer einheitlichen Regelung von den
einzelnen Ländern getroffen wurden, eingehen,
sollen noch kurz die Bausparkassen erwähnt werden.
Diese Institute gewähren erst- und zweitstellige
Hypothekarkredite oder sie beschränken sich nur aus
den zweitstelligen Kredit und vermitteln den erst-'
stelligen bei einem anderen Bodenkreditinstitut.
So hat sich eine gute Zusammenarbeit zwischen den
öffentlichen Sparkassen, die die erste Hypothek ge
ben, und den öffentlichen Bausparkassen, die die
angesammelten Bausparbctrüge zur zweiten Rang-
stelle ausleihen, herausgebildet. In neuerer Zeit
haben die vom Reichsstand des deutschen Handwerks
ms Leben gerufenen Treubau A. G. und die
„Deutsche Bausparer" A. G. versucht, das Problem
der zweiten Hypothek zu lösen. Die Treubau A. G>
beschafft die erststelligen Hypotheken, während die
angeschlossene Bausparkasse die zweiten Hypotheken
ausgibt. Diese beiden Institute sollen aber zugleich
dafür sorgen, daß die Bauhandwerker zu ihrem
Gelde kommen, so daß sie für das in Frage ste
hende Problem nichts Neues bieten dürften.
Von regionalen Lösungsversucheu auf dem Ge
biete der zweiten Hypothek mögen das württcm-
bergische und das preußische Beispiel angeführt
werden. Die 1924 zunächst unter anderem Namen
errichtete Württembergische Lanöeskreditanstalt gibt
nur zweite Hypotheken: ihr fließen die aus der
Hauszinssteuer aufkommenden Mittel zu. Weiter
beschafft sie sich Kapital durch Ausgabe von Pfand
briefen. Für die zweitstelligen Hypotheken fordert
das Institut einen Zinssatz von 5 vH. der sich aus
einer Mischung im Passivgeschäft aus den billigen
Hauszinssteuermitteln und dem teureren Pfand
briefkapital ergibt. Anders das preußische Beispiel,
das sich dadurch auszeichnet, daß es nur Gesetz
blieb, nie Wirklichkeit wurde. Die geplante Preu
ßische Wohnungskreditanstalt sollte die Hanszins-
steuerhypotheken und ihre Rückflüffe für den Staat
treuhänderisch verwalten, sollte Bürgschaften für
zweite Hypotheken übernehmen und auch durch
Darlehensaufnahme Kapital beschaffen, im Gegen
satz zu Württemberg aber nicht durch Ausgabe von
Jnhaberschuldverschreibungen, also von Pfandbrie
fen.
Die Zukunft des nachstelligen Hypothekarkredits
wird so aussehen, daß die öffentliche Hand eingcr
schaltet bleibt. Nicht tunlich ist eine Kapitalbeschaf
fung seitens der öffentlichen Hand, da hierdurch
die öffentlichen Haushalte mit einem Risiko be
lastet würden. Die Funktion der öffentlichen Hand
wird sich auf die Bürgschaftsübernahme zu be
schränken haben, wobei es vielleicht zweckmäßig
wäre, mit dieser Aufgabe ein neu zu errichtendes
zentrales öffentlich-rechtliches Institut zu betrauen,'
doch das ist mehr eine verwaltnngsrcchtlich-organi-
satorische Angelegenheit. Die Kapitalaufnahme hat
über den bestehenden Kapitalmarkt zu erfolgen-
Die Beschaffung durch Pfandbriefausgabe oder
durch Anlage von Spargeldern in zweiten Hypo
theken ist nicht ratsam, da dadurch leicht das Ver
trauen in die unbedingte Sicherheit des Pfaud-
brieses und des Sparbuches erschüttert werden
könnte. Für die Kapitalbeschaffung kommen viel
mehr Darlehen aus Kapitalreservoiren in Frage,
wie sie z. B. die Mittel der Versicherungswirt
schaft darstellen. E—n.
Hamburger Börse
Amtliche Notierung in MM für 100 MM Nennwert
'Ohne (fterobár
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96 50 95.75
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Amtliche Währungskurse.
1 Pfund Sterling
1 Dollar
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lObne Gewähr!) Geldkurs
Metall. Elektrolytkupfer per lim Kg.
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2.457
55 47
16.365
33 92
19.48
Hamburger Viehmarkt
vom 4 Juni 1936
Auftrieb
Färien
20 Ochsen. 122 Bullen. 188 Kube. 51
Fresser — 381 Rinder und 1798 Schafe
Handel: Rinder zugeteilt. Schafe mittel
Eckernförder Ferkclmarkt vom 3. Juni
Zufuhr: 30 Ferkel. Preise: 70—75 Pfg. je Pfund.
Handel und Wandel
Ochien
Bullen
Kühe
Färien
Hammel
Lämmer
Schake
44
«o
42
38
33
41
38
32
24
43
39
34
48-50
44 - 46
36-40
38-41
Viehzählung im Kreise Schleswig
Die letzte im Kreise Schleswig durchgeführte
Viehzählung ergab insgesamt 10 77« Pferde. An
Zuchttieren waren 751 Bullen und 522 Eber vor
handen, während an Schafen 776 Tiere gezählt
wurden. Von den über ein Jahr alten männlichen
Tieren waren 252 Hammel, also zur Zucht un
taugliche Schafböcke vorhanden. Der Ziegenbestand
wies elf unter ein Jahr alte männliche Ziegen
sowie weiter 33 ältere Ziegenböcke auf.
Amtlicher Bericht vom Mittelmarkt Flensburg
Auftrieb: 664, davon 619 Schweine, 51 Kälber,
2 Schafe. Die Beschaffenheit der Schweine war
gut, während die der Kälber nur als mittel be
zeichnet werden kann. Marktverlauf: Die Schweine
wurden zugeteilt, bei den Kälbern ivar der Handel
mittel und die Preise unverändert. Notierung:
Schweine: a 54, bl 53, b2 52. c 56, d 48, Sauen gl
51—53, g2 45—50, Kälber a 54—60, b 40—50, c 32
bis 37, d 25-30.
«Ohne (jewihr,) Deutsche Schlachtviehmärkte 3 )uni 1936
Karnmernotierung Berlin am Markttage. Preise für 1 Pfund Lebendgewicht in Jirf
Kraiinsehw
Kassel
KaaifeKori
üaiM
Kleidn
Slnlliari
llamlHirff
1 Ochsen
2. -
3
4- ,
1. Bullen .
2. „ .
1. Kühe ..
2. „ ..
1. Kälber .
2.
1 Schafe .
2. „ .
1. Schweine
2- *
3. „
1. Sauen ..
Ochs.Bu Kü.
Kälber
Schafe
Schweln.Sau.
Ochs.Bu.Kü.
Kälber
Schafe
Schweln.Sau.
41
37
17—40
35-36
61-68
55—00
541/2
531/2
501/2
531/2
1C8
129
69
1110
verteilt
tnitiel
verteilt
41-42
39-41
.5-37
64-70
56-63
56
54—55
52
48—55
Au (trieb
34
173
31
810
rege
rege
41
37
40
36
65—/5
50—64
36—38
28 33
541/2
331/2
oO O2
531/2
und
260
280
169
2302
verteilt
flott
.
mittel
zugeteilt
43
42
38
73-76
66-72
57 54
55—56 52-53
53 50
46-53
Handel aut den
42
41
37
71-76
65-70
101
182
1041
zugeteilt
lebhaft
zugeteilt
37
43
47
752
verteilt
glatt
glatt
verteilt
561/2
551/2
521/2
521/2
Märkten
169
833
69-76
62-68
55
53-54
51
49-54
26 5.
1312
zugeteilt
ruhig
zugeteilt
762
5913
flott
zugeteilt
44
40
35
42
38
41
37
72-78
60-70
41-42
38-40
5402
531/2
501/2
531/2
587
1618
5403
9621
glatt
vert.
44
40
35
42
38
41
37
72-80
5 4 -70
15-37
32-34
541/2
531/2
501/2
531/2
1454
4855
5432
246/9
glatt
mittel
lebh.
vert.
Rendsburger Ferkelmarkt vom 4. Juni
Zufuhr: 568 Stück. Handel langsam, Markt ziem
lich geräumt. Preise: schwere Ware 65—68, mittel
schwere 67—72, leichte 70—75 Pfg. je 34 Kilo-
Ausnahmetiere über Notiz.
Nortorser Ferkclmarkt vom 3. Juni
Zufuhr: 46 Ferkel. Preise: 85—90 Pfg. je Pfund-
Handel sehr flau.
Hamburger Kälbermarkt 3 6 2 6.5
Doppellender — -
beste Mast- und Sauakälber 69 76 68—75
mittlere Mall und Sauakälber 62 68 60-67
gertnaere Saugkälber ... 48- 60 47 -5»
geringe Kälber 38—46 35— 45
Aufrieb 762 + 85 Beobachtungstiere. Handel fid**
Remontenmarkt in Elmshorn
Auf dem am 30. Juni in Elmshorn stattfinden
den Remontenmarkt iveröen nur vier- bis fünf
jährige Spezialpferde, die als Maschinen-, schweif
und ganz schwere Pferde in Frage kommen, von
der Heeresverwaltung angekauft, also keine drei
jährigen.
Diskonterhöhung in Holland
Die Niederländische Bank hat den Diskontsatz
um 1 vH auf 4,5 vH erhöht. Die letzte Erhöhunö
fand am Freitag, dem 29. Mai statt.
Die Zusatzverzinsung
der 4prozcntigen Rcichsanleihe von 1934
Die Zusatzverzinsung, die am 1. Juli mit dev
an diesem Tage fällig werdenden Zinsen der vier
prozentigen Reichsanleihe von 1934 zu zahlen i“'
beträgt für je 100 MM Kapital 32 Pfg. Es werde"
also eingelöst: die ZinSscheine zu 400 Mark
404 MM, zu 200 Mark mit 232 MM und zu tst
Mark mit 116 MM und entsprechend für andere
Stückelungen.
